Imposto de Renda sobre aluguel: saiba quando declarar, como pagar e o papel da imobiliária

Atualizado com as novas regras da Lei nº 15.270/2025 — vigentes a partir de janeiro de 2026

Receber aluguel de um imóvel traz obrigações que vão além do contrato com o inquilino. Uma das mais importantes — e que gera dúvidas em muitos proprietários — é a correta declaração do valor recebido no Imposto de Renda. Afinal, quem deve pagar o imposto? A imobiliária cuida disso? Precisa preencher o Carnê-Leão? E o que acontece se o valor não for declarado?

Neste artigo, a Paulo Imóveis esclarece tudo o que locadores e inquilinos precisam saber sobre a tributação dos aluguéis, já atualizado com as mudanças de 2026. Você vai entender quando o imposto deve ser recolhido, como usar o Carnê-Leão Web, o que é a DIMOB e qual é a real responsabilidade da imobiliária nesse processo.

Por que declarar o aluguel recebido

O aluguel é um rendimento tributável e precisa ser informado à Receita Federal, mesmo quando o valor recebido é considerado baixo ou vem por meio de uma imobiliária. A obrigação de declarar é sempre do proprietário, e omitir esse rendimento pode causar sérias consequências.

A Receita cruza informações enviadas por imobiliárias (através da DIMOB) e por empresas locatárias (quando o inquilino é pessoa jurídica). Em 2026, esse cruzamento ficou ainda mais preciso, incluindo dados de transferências via PIX. Proprietários que não declaram os aluguéis corretamente podem cair na malha fina, ter a restituição retida, pagar multas e até responder a processo administrativo por omissão ou sonegação.

Mesmo que não haja imposto a pagar, declarar os rendimentos é fundamental para manter a regularidade fiscal e evitar problemas com o Fisco.

Carnê-Leão: quem é obrigado, quando lançar e o que muda em 2026

O Carnê-Leão é o sistema da Receita Federal para recolhimento mensal do IR sobre rendimentos recebidos de pessoas físicas sem retenção na fonte. Para locadores de imóvel cujo inquilino seja pessoa física, o lançamento mensal é obrigatório — independente do valor do aluguel.

Atenção: a obrigatoriedade do Carnê-Leão é definida pelo tipo de fonte pagadora, não pelo valor recebido. Mesmo que não haja imposto a pagar, o lançamento mensal no sistema continua obrigatório.

A partir de janeiro de 2026, a Lei nº 15.270/2025 trouxe uma mudança significativa na faixa de isenção:

• Renda mensal total até R$ 5.000: isento de IR — mas o lançamento no Carnê-Leão continua obrigatório
• Renda mensal entre R$ 5.000,01 e R$ 7.350: redução gradual do imposto
• Renda mensal acima de R$ 7.350: tabela progressiva aplicada integralmente

Importante: a renda mensal total considera a soma de todas as fontes — aluguel, salário, pensão, etc. Se você recebe R$ 3.500 de aluguel e R$ 3.000 de salário, sua renda total é R$ 6.500 e pode haver imposto a pagar.

O prazo para pagar o DARF, quando houver imposto devido, é até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento. O acesso é feito pelo Carnê-Leão Web, no e-CAC da Receita Federal, com login pelo gov.br — tudo pelo navegador, sem instalar nenhum programa.

Tabela do Imposto de Renda 2026 aplicada ao aluguel

Fonte: Lei nº 15.270/2025 e Receita Federal do Brasil

Multas por não declarar ou não recolher

A falta do lançamento mensal no Carnê-Leão, quando houver imposto a pagar, sujeita o proprietário a:

• Multa de 0,33% ao dia sobre o valor do imposto devido (máximo de 20%)
• Juros Selic acumulados sobre o total
• Se detectado pela Receita sem pagamento voluntário: multa de ofício de 75% sobre o imposto devido
• Em caso de má-fé comprovada: multa de até 150%

Regularização espontânea: se você pagar antes de receber qualquer intimação da Receita, a multa cai de 75% para 20%. Vale muito a pena regularizar sem esperar.

Despesas dedutíveis que podem ser abatidas no Carnê-Leão

O imposto não incide sobre o valor bruto do aluguel. É possível abater despesas autorizadas pela Receita, reduzindo a base de cálculo:

• IPTU, quando pago pelo locador
• Condomínio, se for responsabilidade do proprietário
• Taxa de administração da imobiliária
• Comissão paga a corretores, desde que documentada com recibo ou nota fiscal

Não são dedutíveis: reformas, manutenção, pintura ou móveis. Guarde todos os comprovantes por pelo menos 5 anos — a Receita pode solicitá-los a qualquer momento nesse prazo.

Em 2026, o desconto simplificado mensal do Carnê-Leão é de R$ 607,20. Se suas despesas dedutíveis forem menores que esse valor, o sistema aplica automaticamente o desconto simplificado.

Responsabilidade da imobiliária: o papel da DIMOB

Um dos maiores equívocos dos locadores é acreditar que a imobiliária assume toda a responsabilidade fiscal. A verdade é que a imobiliária não recolhe imposto em nome do proprietário, nem preenche o Carnê-Leão.

O que ela faz é enviar anualmente à Receita Federal a DIMOB (Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias), listando todos os valores repassados a cada locador, mês a mês. Essas informações são cruzadas com a sua declaração. Se houver divergência, o proprietário cai na malha fina.

Mesmo recebendo via imobiliária, a responsabilidade fiscal é sempre do proprietário. Declare todos os valores recebidos e recolha o Carnê-Leão mensalmente, quando aplicável.

O que muda quando o inquilino é uma pessoa jurídica

Quando o inquilino é uma empresa, o imposto geralmente é retido na fonte — ou seja, a própria empresa desconta e recolhe o valor à Receita. O proprietário não usa o Carnê-Leão nesse caso, mas deve declarar o valor bruto recebido na ficha "Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Jurídica", informando também o imposto retido.

Empresas optantes do Simples Nacional, em alguns casos, não fazem essa retenção. Por isso, é fundamental ter clareza sobre o perfil do locatário e solicitar o informe de rendimentos no início do ano.

Conclusão: como se manter em dia e evitar problemas

Declarar corretamente os rendimentos de aluguel é essencial para evitar multas, cobranças retroativas e problemas com a Receita Federal. Com as mudanças de 2026, a faixa de isenção aumentou significativamente — mas a obrigação de lançar mensalmente no Carnê-Leão continua para todo locador cujo inquilino seja pessoa física.

Precisa de ajuda com seu aluguel ou quer evitar problemas com a Receita? A equipe da Paulo Imóveis pode te orientar com segurança e cuidar da administração do seu imóvel. Fale agora pelo WhatsApp: (11) 95328-8565